不動産ストック

Q.21

不動産投資を勧められています。青山メインランドです。あまりよい評判を聞きません...

不動産投資を勧められています。青山メインランドです。あまりよい評判を聞きませんし、仕組みをいまひとつ理解しきれないのでしたくないのですが、主人が乗り気なので反対する方法を教えてください。物件はメインステージ王子、池袋へ４キロ以内のワンルーム２３７０万です。うち２２５０万がローンで、月々の支払いが８５５１７円、家賃が８５５００円です（家賃は保証）。年間収支表では当初数年は節税効果でプラスですが、その後４０年弱はマイナス。その後プラ転します。返済がすむと月々８万弱の家賃収入（管理費除く）が得られるというものです。巧みな営業トークに乗ると大丈夫なような気もしますが、青山メインランドが倒産すれば家賃保証はないし、大規模修繕が必要になるような大地震などあれば収支が狂うのは明白ですよね。毎年の確定申告で多少費用を上乗せて、節税を図るというのもメリットなのでしょうか。素人にはも一つわかりませんし、も一つわからないことには手を出さない方が賢明なのではと思っていますが…途中売却の場合もあまり価格は下がってないということですが、新築から中古になるという時点で下がりますよね。その他、私が気づいていないデメリットも含め、ご教示いただければ幸いです。

A.21

不動産投資を勧められています。青山メインランドです。あまりよい評判を聞きませんのベストアンサー

＞主人が乗り気なので反対する方法を教えてください。 ⇒考えられる、反論ポイントを挙げておきます。１．不動産投資に対する基本的な考え方を再確認まず、サラリーマンの方が不動産投資を検討されるのは基本的にあまりおすすめはできません。例え、高額所得者の方であっても、です。リスクの質や規模が他の商品に対して圧倒的に高いからです。一般的には個人富裕層の方ですと、預貯金、国債、株式、外貨などリスクの低い順に資産を振り分けていって、それでもなお、余剰資金がありインフレ対策、相続、節税対策等の必要性がある場合に、はじめて、不動産投資のメリットが出てくるものです。ご相談者様のご資産内容はわからないのですが、ご主人にリスクを説得するポイントとしては、「預貯金等などでペイオフ対策で国内銀行で格付の高く、預金保証の対象となるものに限度額をフル活用して、数行に振り分け国債、株式等に標準的なポートフォリオで分散運用して、さらに、２，０００万円がまるまる余剰資産として残る」という状況であれば、■充分な運用資産基盤がすでに形成されているので、不動産投資のリスクをおかしてまで、目先の利回りの高さを追及しなくてもよい。いまある、資産を手堅く、長期運用すれば充分。■「節税効果」という微々たるメリットのために、「不動産の値下がり、売却できなくなる」「家賃収入が滞り借金だけが膨らむ」「最悪の場合は、金融機関の都合による、ローン貸しはがし、任意売却で買いたたかれて借金だけが残る場合も多い。」等のリスク、デメリットを負う必要は無い。■もし、まるまる２，０００万円の余剰キャッシュがあり、ペイオフ対策先が無く、預け先を探している、という事であれば、まず検討すべきは「ゆうちょの預け入れ限度額引き上げ制度」でしょう。それでも余る場合は、海外金融機関の「日本円預金」で（預金保険の対象にならないものが多いので注意してください）比較的利回りが高いものがあるので、そちらのリスクも低いとはいえませんが、不動産投資に比べればまだましです。（ただし、将来的にマンションが売れなくても、そこに住めばよく、売却できないリスクを考慮する必要がない場合は良いのではないでしょうか？その場合、考え方としては、「不動産投資」としてはなく「純粋に実需用の住宅取得」として捉えて、ご自身のリスク許容度とてらしあわせて勘案されたらよいかと思います。）２．不動産屋の営業トークに対する指摘 ■家賃保証はあてにできない。（倒産リスク、「事情変更、経済的環境の変動」等で、契約変更、終了など、逃げるられたら実質的にはおしまい。実際にも、トラブル事例多数です。）■事業計画の信憑性に問題がある。リスクシナリオを勘案していない可能性がある・投資期間⇒４０年でやっとプラスという点。ワンルームマンションの賃貸用物件として実質的に稼働可能なのは、長くみても、概ね２０年程度が限度と考えておいてください。確かに節税効果を長期間少しづつ得られるという面を考慮してのことかもしれませんが、それよりも、それだけの期間「当初予定した収益が同水準で安定的に継続できない可能性」というリスクの方が重要です。・また、その間にも、新築時と同水準の家賃、入居率の維持ができるのは、５年程度、その後は、１０年、１５年、２０年と築年数が進むと同時に・家賃の値下がり・空室リスク（借り手がみつからない）・修繕費用、募集費用等がかさんでくる等の、「最低限のリスクシナリオ」を読み込んだ上での、事業計画なのか？を、よーく吟味される事をお勧めします。「最低限のリスクシナリオ」と申しましたのは、「リスクを過大評価しすぎる」と、かえって「正当な投資機会、物件評価を損ねる」事になりかねないからなのですが、往々にして、不動産業者の営業トーク、資料ではこの「最低限のリスクシナリオ」さえ勘案されておらず、「ベストシナリオで運用して、やっととんとんになるくらい。」のぎりぎりのプラン。である場合が多いのです。ですので、上記の・家賃の値下がり・空室リスク（借り手がみつからない）・修繕費用、募集費用等がかさんでくる等の変動リスクにあわせて、・不動産の売却可能価格の値下がりを想定した時のリスク、事業計画はどうなのか？等のポイントを中心に、粘り強く納得いくまで聞き、不動産業者からの情報だけでなく、ネットやできるだけいろんな媒体から情報を集めて、リスクを把握し、それでもなおかつ、そのリスクをとることにメリットがあると決断されるとすれば、その投資は実のある投資として、ご家族の豊かな投資ライフの大きな柱となり得るでしょう。それでは、ご相談者様が、豊かな資産運用ライフを得られますように！ ☆★☆

Q.22

【生キャラメル】ついにハジケた田中義剛の花畑牧場バブル…東京の4店舗が閉店・札...

【生キャラメル】ついにハジケた田中義剛の花畑牧場バブル…東京の4店舗が閉店・札幌の工場も閉鎖順風満帆だった事業に逆風が吹き始めた。田中義剛（５１）が経営する北海道の「花畑牧場」。０７年に発売した生キャラメルが爆発的ヒットを記録し、０７年３月期に３億４２００万円だった売り上げは、０９年３月期は１４３億１５００万円にアップ。田中はＴＶなどメディアに出まくり、生キャラメルブームが起きた。田中は今年に入っても拡大路線を突っ走り、花畑牧場は２月に東京に進出し、渋谷、青山、銀座など８カ所で直営店をオープンさせた。ところが、この１カ月ほどの間に竹下通り店、渋谷店、青山店、銀座店（ホエー豚亭）の４店舗が閉店……。事業縮小を余儀なくされている。ttp://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/news/1258694402/ちなみに１０月末で閉店した銀座の裏通りの１階にあった「ホエー豚亭」の店舗は、不動産関係者によると「３０坪の物件で家賃は管理費込みで月々１５０万円ほど。保証金は１０カ月分で約１５００万円」。晴海通り沿いの２フロアの「花畑牧場カフェ銀座店」は、その何倍もするだろう。２箱８５０円のキャラメルや、１２６０円のホエー豚しょうが焼き定食を提供して元が取れる家賃でないと思うのだが。花畑牧場は８月末には北海道・札幌の生キャラメル工場が閉鎖となり、３００人の従業員を“リストラ”したことがマスコミで取り上げられた。先日は田中が約１４年ぶりにタレント復帰し、ドラマ「新美味しんぼ３」で生キャラメル事業に失敗した男を演じたが、田中流のシャレなのか。もう“生キャラメル番組”は見なくて済みそうだ。2009年11月19日発行の日刊ゲンダイより関連：【芸能】田中義剛の「花畑牧場」バブルが弾け始めた…東京の4店舗が閉店・札幌の工場も閉鎖もう「生キャラメル番組」は見なくて済みそうだttp://yutori7.2ch.net/test/read.cgi/mnewsplus/1258689638/↓やはり調子に乗ってぼったくりすぎたのが原因ですかね?1470円也

A.22	【生キャラメル】ついにハジケた田中義剛の花畑牧場バブル…東京の4店舗が閉店・札のベストアンサー
田中氏のビジネスも応援してるし、お土産で貰ったキャラメルも美味しかったです。でも何ですか、その写真は。最初の方も書かれてますけど、食器のセンスもないし病院食か機内食以下ですね。田舎臭いというのを通り越して、酷すぎる。もっと勉強して欲しかった。

Q.23	恵比寿か青山に住みたいです。家賃高いですよね。不動産屋に行ってみたいので、親切...
恵比寿か青山に住みたいです。家賃高いですよね。不動産屋に行ってみたいので、親切で物件豊富な地場の不動産屋をしっていたら教えてください。

A.23	恵比寿か青山に住みたいです。家賃高いですよね。不動産屋に行ってみたいので、親切のベストアンサー
まず不動産屋は殆どの物件情報を共有してますからどこも似たような物です。自社物件の数で比較するなら話は変わってきますけどね。とにかくあなたが恵比寿青山周辺の不動産屋を巡って探してください。親切かどうかは担当者の良し悪しで変わってきます。

Q.24

私は、港区南青山生まれの２２歳です。現在は、南青山の実家をでて、北青山のマンシ...

私は、港区南青山生まれの２２歳です。現在は、南青山の実家をでて、北青山のマンションを契約し、生活しております。しかし、この青山ライフが、どうも周りの人からのウケがよくないのです。大学卒業間近に行った、就職活動での面接でも必ず「ふーん青山住みねぇ。」などと気にくわないような態度をとられることが多かったです。そして、一番イヤなのは、現在の家賃や実家の不動産価格を聞かれることです。私は、本当にお金に興味がない人間ですので、人の収入や財産を探って来る人が嫌いです。そこで、長年続けてきた青山ライフをやめて、恵比寿あたりに引っ越そうと思います。そこで聞きたいのですが、恵比寿住みとはどのようなイメージですか？あと、他に良い場所はありますか？昔から、青山＆赤坂＆麻布だけを行動範囲として生活してきたため、港区以外のことがよくわかりません。できれば、なぜ青山住みのウケがわるいのかも聞きたいです。最新の食、服、インテリア、芸術がすぐに揃い、緑も多い良い街だと思うのですが・・・・。

A.24

私は、港区南青山生まれの２２歳です。現在は、南青山の実家をでて、北青山のマンシのベストアンサー

こんにちは、東京の不動産関係の会社で働く者です。＞青山ライフが、どうも周りの人からのウケがよくないのですうーん、はっきり言いましょう。あなたの年齢で青山に住んでいるのは他人から妬み（嫉妬）の対象になります。もっとひどい人になると、「生意気だ」・「金持ちのくせに就職する必要なんかあんのか？」ぐらいに思われているに違いありません。港区青山は落ち着いた街でありながら同時にブティックや美術商が多く集まり、他の高級住宅地とはまた違った便利さとハイセンスを持っている街だとイメージされています（外部の人には）だから、周囲の人は芸能人の私生活を垣間見るような感覚で、家賃や不動産相場にあれこれ口を挟んでくるんでしょう。（ご本人にしてみれば、ふるさとを詮索される訳ですから、さぞ心外な思いをされたことと思います）恵比寿ですが、山手線の外側と内側でかなり雰囲気の違う街です。山手線の内側は、青山とさして変わらないような落ち着いた住宅街です。（ただし、本当に小さな喫茶店と住宅しかないような場所です）駅近くは再開発が行われ、きれいな集合住宅とビル商店街になっていて便利ですし、女性が多い街です（青山と比べてそん色ありません、美術関係の店はそんなにありませんが）一方、恵比寿でも山手線の外側は、ちょっと雰囲気が変わって山の手らしからぬ下町っぽい雰囲気の街になります。古い家並みや商店街も残っていて、雑然としています。なので家賃は山手線の外側の方が若干安いですね（ただ、きれいで高級な物件は少ない、当然最新トレンドを扱うような店はぐっと減ります）恵比寿は、渋谷区の中では便利な街・商業地ですが、高級感で言えば中の上、一人暮らしのＯＬに人気のある街ですので、ここなら、青山に居た時のような、妬み・やっかみでいろいろ言われることはまずないでしょう。

　　青山　不動産

Q.25	ランドステージ亀有の購入を検討していますが、不動産会社の「青山メインランド」の...
ランドステージ亀有の購入を検討していますが、不動産会社の「青山メインランド」の評判もきになります。ランドステージ亀有購入者の方等ご意見いただけませんか？

A.25

ランドステージ亀有の購入を検討していますが、不動産会社の「青山メインランド」ののベストアンサー

物件特徴はそれぞれ違ってきますので、面倒でも現地に赴き自分で調べて下さい。葛飾区で７０㎡未満でこの価格帯はちと高いと個人的には思います。青山メインランドの営業の仕方は大いに問題アリです。東京駅丸の内側で「私、１００人の方と名刺交換しないと社に帰れないんです！」と言って通行人に話しかけてるヤツ見たことありませんか？最近のデベロッパーは非常識な時間に電話かけてきたり、脅しをかけてきたりと、まともさ皆無。これからもバタバタ倒産するでしょうから売主の会社情報もチェックが欠かせませんよね（笑）。

　　

トップページ